Shopping Centers Today Latinoamírica-> Abril 07
Print this storyPRINT THIS STORY:
 Print this story Print this story CHANGE TEXT SIZE:



EL GIGANTE SE DESPIERTA

El vasto potencial de Brasil atrae a los inversionistas de retail extranjeros

Por María Bird Picó

El campo de bienes raíces comerciales de Brasil está atrayendo la atención de muchos inversionistas extranjeros.

Y no resulta difícil entender la causa de este fenómeno.

Brasil es la décima potencia económica en el mundo, y su producto bruto doméstico comprende la mitad del de América del Sur. A esto se suma el hecho de que hay proyecciones de que su población de 188 millones alcanzará los 260 millones para el 2050. El país está altamente urbanizado: el 80 por ciento de la población reside en una ciudad. La construcción de viviendas crece a galope, lo cual a su vez ha acelerado la demanda por más espacio al detal. El año pasado se construyeron unas 135,000 casas nuevas, el doble del año anterior, según Prudential Real Estate Investors Latin America.

Hasta la tasa elevada de criminalidad beneficia a la industria retail porque los malls brasileños, famosos por su seguridad, son un destino atractivo para pasar un buen rato, hacer negocios e ir de compras.

El factor decisivo para los inversionistas es que, hasta ahora, el número de centros comerciales en Brasil es reducido si se toma en cuenta el tamaño del país. Con los 11 que estaban en construcción a fines del año pasado, Brasil tiene un total de 315 malls.

Abrasce, la asociación de centros comerciales de Brasil, calcula el área bruta locativa (ABL) de sus centros comerciales en 8,637,092 metros cuadrados, lo que equivale a 22 metros cuadrados per capita de ABL. Los centros comerciales brasileños tuvieron ventas estimadas en unos $21 mil millones el año pasado, lo que representó el 18 por ciento del total de ventas al detal, según Abrasce.

“Somos todavía una sociedad con poco acceso a los centros comerciales”, dijo Marcos Carvalho, presidente de Ancar Empreendimentos, con sede en Río de Janeiro. “Tenemos mayormente centros comerciales regionales y power centers, y pocos centros comerciales vecinales”.

Una justificación de estas cifras es la escasez de capital. Es precisamente este vacío lo que ha ayudado a incentivar el número de sociedades entre compañías de bienes raíces comerciales de América del Norte y de Brasil. Después de la sociedad formada hace tres años por Nacional Iguatemi, con sede en Río de Janeiro, y General Growth Properties, de Chicago, otros tres participantes en el campo de bienes raíces comerciales de América del Norte invirtieron en Brasil el año pasado: Developers Diversified Realty Corp., Cadillac Fairview e Ivanhoe Cambridge. Además, la canadiense Brookfield Asset Management, con inversiones en las industrias de energía, bienes raíces y servicios financieros de Brasil, creó el año pasado un fondo de bienes raíces especializado de más de $700 millones, enfocado en la adquisición de centros comerciales en Brasil.

“Estas inversiones (extranjeras) van a ser muy buenas para nuestra industria porque muchas compañías no podían crecer al ritmo del mercado retail por falta de financiamiento a largo plazo”, dijo Paulo Malzoni Filho, presidente de Abrasce. “Es muy difícil crecer a un ritmo rápido cuando tienes que financiar tus propios proyectos. Invertir en Brasil es una buena oportunidad gracias a tasas de retorno más altas. Tenemos también una industria de centros comerciales madura y de alta calidad que sobresale al compararse con la de otros países con economías emergentes”.

El negocio es igualmente beneficioso para los desarrolladores extranjeros que enfrentan el hecho de que las oportunidades de crecimiento en sus mercados escasean cada vez más. Las tasas de capitalización para las propiedades comerciales de Brasil promedian entre un 11 a un 12 por ciento, más altas que las de propiedades de igual tamaño en América del Norte, según algunos ejecutivos.

“Las compañías están buscando oportunidades con mayor rendimiento, y los mercados extranjeros las están supliendo”, dijo Richard Brown, vicepresidente ejecutivo de Developers Diversified Realty, con sede en Ohio, quien es dueño del 46.5 por ciento de Sonae Sierra Brasil, un importante desarrollador y operador de centros comerciales. “Con el surgimiento de las economías de India, China, Brasil y de la antigua Unión Soviética el mundo está cambiando. El negocio de bienes raíces, anteriormente de índole doméstico, se está convirtiendo en un negocio internacional para todos nosotros”.

Se espera que otras compañías expandiéndose internacionalmente lleguen a Brasil a medida que el país se acerque a recibir la calificación crediticia “grado de inversión” (investment grade), una atractiva clasificación de riesgo que de seguro atraerá más inversión extranjera. En América del Sur, sólo Chile goza de dicha designación.

“Los números tienen sentido”, dijo Paul Weeks, quien está a cargo de mercados de capital en Cushman & Wakefield en São Paulo. “El país todavía está estable y se acerca al investment grade”.

La inflación ha estado controlada por varios años, las tasas de interés están bajando y el índice de inflación (un indicador clave que se usa para reajustar las tarifas de alquiler en bienes raíces) está en el 1.5 por ciento, el más bajo en 14 años, según Weeks.

“Hemos estado en Brasil por más de 100 años y creemos que el sector de centros comerciales está bien posicionado para beneficiarse de las tendencias económicas y demográficas positivas del país”, afirmó George Myhal, socio gerencial de Brookfield para sus inversiones en Brasil que incluyen tres centros comerciales.

Iguatemi Empresa de Shopping Centers comparte esa opinión y anunció planes en septiembre de convertirse en una compañía pública. Si los reguladores aprueban la movida, Iguatemi sería el primer operador de centros comerciales en Brasil en vender sus acciones al público. El portafolio de siete malls de la compañía incluye a Iguatemi São Paulo, uno de los malls latinoamericanos más lujosos.

A lo largo y ancho del país, al menos 14 malls comenzarán a construirse este año. Y ALSHOP, la asociación de tiendas de centros comerciales de Brasil, estima que unos $2,500 millones serán invertidos durante los próximos tres años en expansiones y construcción de centros comerciales.

En el caso de Brasil, el momento fue oportuno. Hace dos años las oportunidades eran mayores ya que Brasil no era un mercado popular con una alta demanda por parte de los inversionistas extranjeros, según Andrea Stephen, vicepresidenta ejecutiva a cargo de inversiones de Cadillac Fairview, en Toronto, una subsidiaria del Plan de Pensiones de los Maestros de Ontario.

“Mientras más aprendíamos sobre Brasil, más nos gustaba”, comentó Stephen. “Desde una perspectiva de retail, hoy en día hay una clase media emergente y un gobierno que ha estado bien enfocado en el crecimiento de la economía”.

Cadillac Fairview es propietaria del 46 por ciento de Multiplan Empreendimentos Imobiliários, una firma de Río de Janeiro que es la dueña de malls más grande de Brasil, si se considera el ABL total. “Multiplan es una compañía de primera clase, y esto es claramente lo que nos atrajo a esa compañía en particular”, dijo Stephen. “Sus malls están bien manejados, liderados y con buenos locatarios”.

No hay duda de que la asociación con Cadillac ayudará a Multiplan a crecer más rápido, pero hubo otras consideraciones, según Beatriz Lobato, gerente financiera de Multiplan. “El capital es siempre bienvenido pero también estábamos bien interesados en el intercambio de conocimientos y el prospecto de nuevos locatarios”, dijo Lobato.

La sociedad ha estado muy ocupada con dos desarrollos de malls en Porto Alegre y São Paulo, y con la expansión de Park Shopping, en Brasilia; BH Shopping, en Belo Horizonte y Shopping Anália Franco, en São Paulo.

Por algún tiempo Brasil ha estado en el radar internacional como miembro del llamado BRIC — un término inventado por un economista de Goldman Sachs en el 2003 para referirse a un grupo selecto de mercados emergentes: Brasil, Rusia, India y China. Si estos países continúan en la misma ruta, están destinados a convertirse en las economías dominantes del mundo para el 2050, según Goldman Sachs.

Pero en América Latina ha sido México el país que, hasta este momento, ha capturado la atención de inversionistas norteamericanos. Las compañías que invierten en Brasil afirman que México también está en su agenda pero que la oportunidad idónea todavía no ha surgido.

El historial y el profesionalismo de los desarrolladores brasileños de centros comerciales que, hasta el presente, han entrado en sociedades con los inversionistas extranjeros facilitaron la decisión, señalan los ejecutivos.

“Estamos en un mercado emergente con más de 275 centros comerciales, lo cual no es el caso en todas partes”, dijo Claude Sirois, vicepresidente de adquisiciones de la canadiense Ivanhoe Cambridge, socia de la brasileña Ancar Empreendimentos. “La industria de centros comerciales de Brasil muestra más sofisticación, está mejor organizada y tiene más experiencia y un conocimiento más profundo del mercado. Estamos muy complacidos de ver lo que han podido construir a través de los años, a pesar de sus altas y bajas, y cómo han logrado hacer crecer una industria de retail fuerte e interesante. Hay tiendas que a nosotros nos encantaría tener en nuestros malls en Canadá”.

Brasil también ofrece oportunidades en varios frentes, no solamente en desarrollos nuevos, según los ejecutivos. La falta de financiamiento a largo plazo forzó a los desarrolladores de malls a tener que reclutar a varios inversionistas para construir un centro comercial, lo cual creó portafolios con un número reducido de centros comerciales y tenencias altamente fragmentadas. Multiplan, por ejemplo, tiene solamente nueve centros comerciales. Las participaciones de Sonae Sierra Brasil, en su portafolio de nueve centros comerciales, van desde un 9.3 por ciento en Shopping Metropole, hasta un 96.5 por ciento en Parque Dom Pedro, el centro comercial más grande de América del Sur.

En los próximos años se espera una consolidación a medida que las sociedades compren a sus socios minoritarios y a los pequeños operadores de malls. Por ejemplo, la compañía de Río de Janeiro, Aliansce Shopping Centers, que se formó después de la inversión de General Growth en Nacional Iguatemi, ha finalizado 12 transacciones durante los pasados dos años; estas han incluido nuevos centros comerciales y la compra de participaciones de socios en otros malls, tales como Iguatemi Bahia y Shopping Taboão.

“La pregunta ahora es si habrán suficientes oportunidades en un ambiente tan competitivo”, comentó Renato Rique, presidente de Aliansce.

Hay reportes de que algunos dueños de centros comerciales en Brasil están en estado de espera con el objetivo de obtener precios más altos a medida que la competencia se intensifique.

“El reto ahora es encontrar los proyectos, no el dinero”, dijo Carvalho. “El mercado está cambiando rápidamente, y hay ahora un proceso de acomodo. No hay hábito de vender y comprar centros comerciales. Pero estamos listos para una expansión agresiva”.

Si el ingreso de los brasileños continúa creciendo, habrá más de una oportunidad en particular para las compañías que decidan enfocarse en el mercado relativamente virgen de las clases con ingresos bajos. Brasil tiene una de las brechas más grandes entre los consumidores de mayor y menor ingreso económico, con el 20 por ciento de los hogares más pudientes responsables del 62.1 por ciento del consumo total. Pero la inmensa y creciente clase media de Brasil está comprando bienes activamente, aunque algunos piensan que el potencial es más alto.

“Podemos fácilmente duplicar el número de malls pero sólo si el consumo aumenta”, dijo João Pessoa Jorge, CEO de Sonae Sierra Brasil. “Las estadísticas macroeconómicas son muy positivas, pero un requisito básico en nuestra industria es que la gente tenga dinero en sus bolsillos para que las tiendas vendan y las personas puedan comprar”.

En la actualidad los consumidores tienen más acceso al crédito. Durante la primera mitad del año pasado los consumidores brasileños tenían 73 millones de tarjetas de crédito, un aumento del 20 por ciento al compararse con la primera mitad del año anterior, según ABECS, la asociación de la industria de tarjetas de crédito de Brasil. La industria proyecta que ese número sobrepasará los 80 millones este año.

“Todos estamos mirando la misma bola de cristal”, dijo Sirois de Ivanhoe, “y vemos un futuro alentador”.