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HARMONÍA PERFECTA

LA PROSPERIDAD ECONÓMICA ENGENDRA PROYECTOS DE USO MIXTO

por María Bird Picó

Daniel Mintzer, desarrollador y arquitecto argentino, dice bromeando que las novias de Neuquén no tienen ese trasfondo ideal para tomarse las fotos de boda. Pero Mintzer está determinado a solucionar el dilema con su proyecto frente al río llamado Ribera Urbana, un desarrollo de uso mixto con una inversión de $30 millones que tendrá oficinas, entretenimiento, un hotel y apartamentos.

Dejando de un lado a las novias, hay muchas razones de solidez económica para que éste, y otros proyectos de uso mixto, estén floreciendo en toda América Latina. Los precios en escalada de los terrenos, la libre circulación de capital y el compromiso que tiene América Latina con la diversificación del desarrollo urbano, contribuyen a una explosión en el número de proyectos que incorporan retail y otros elementos.

“El mercado inmobiliario maduro de Argentina está entrando en una segunda etapa donde tenemos que ser más sofisticados y creativos”, dijo Mintzer, presidente de G&D Developers en Buenos Aires. “Los proyectos de uso mixto son la opción perfecta, porque cada componente es más sustentable y rentable que si fuera construido de modo aislado”. G&D también es el desarrollador del centro de uso mixto en Buenos Aires llamado +5411 Puerto Madero. (El número 5411 es el código de área de Buenos Aires).

La realidad es que toda la región ha entrado en una nueva etapa de desarrollo. Solamente México cuenta con más de una docena de proyectos de uso mixto en desarrollo. En la Ciudad de México se encuentran el parcialmente abierto Antara Polanco, y el recién inaugurado Reforma 222, al igual que Metrópolis Patriotísimo y Parques Polanco. En Guadalajara, el reconocido arquitecto mexicano Javier Sordo Madaleno ha diseñado un proyecto llamado Andares: un mall con 240 tiendas, siete condominios residenciales y un edificio de oficinas.

Entre otros desarrollos notables de uso mixto en la región latinoamericana se encuentran Costanera Center (en Santiago, Chile), Los Faros de Panamá (Ciudad de Panamá), Parque El Golf (Lima, Perú), Paseo Caribe (San Juan, Puerto Rico) y San Fernando Plaza (Medellín, Colombia). También hay centros de uso mixto en construcción en Puerto Madero, un área portuaria de Buenos Aires hasta hace poco abandonada, que actualmente se está volviendo a desarrollar como parte de la revitalización de la ribera del Río de la Plata.

En Santiago, Chile, como en el resto de Latinoamérica, hay varios factores que propulsan el boom de desarrollo de uso mixto, dice Andrés Roi, director de ROI & Associates, una firma de consultoría inmobiliaria en Santiago. Hay lotes grandes con excelente ubicación urbana pero cuyos terrenos son caros, factor que obliga a los desarrolladores a maximizar su uso y considerar la lógica de tener en un mismo lugar usos que sean compatibles uno con el otro.

“Una disponibilidad de una cantidad considerable de capital en el mercado local también ha hecho posible estos grandes proyectos”, dijo Roi.

Los desarrolladores de centros comerciales están a la vanguardia del desarrollo de uso mixto. Por ejemplo, Cencosud, el grupo chileno de retail y operación de centros comerciales, desarrolla Costanera Center. Mall Plaza, un operador y desarrollador de malls chileno, está construyendo un centro de uso mixto en el área de Estación Central en Santiago, donde hay 530,000 residentes. El proyecto estimado en $60 millones, con 125,000 metros cuadrados, cuenta con tiendas, despachos médicos, un centro educativo, un hotel y un edificio de oficinas. Este es uno de cinco centros urbanos que la compañía planifica construir durante los próximos tres años, para un costo total de $400 millones. El proyecto emblemático de la compañía es la reconstrucción del área portuaria de Valparaíso, el puerto más importante de Chile. En este proyecto se construirán viviendas y tiendas, y se ofrecerán diferentes servicios y entretenimiento.

Los proyectos de uso mixto son populares hoy en día en Estados Unidos también, pero el ámbito de una arquitectura innovadora es mayor en Latinoamérica, según un arquitecto.

“Excluyendo a México, en América Latina no hay tiendas anclas grandes como las que tenemos en Estados Unidos”, dijo Roberto Linhares, vicepresidente de Beame Architectural Partnership en Florida. “Los proyectos estadounidenses funcionan de acuerdo a las estipulaciones de los inquilinos, y estos casi siempre tienen la última palabra. En América Latina, los proyectos tienden a ser únicos porque tienen más libertad para realizar su plan de trabajo”.

Beame trabaja en 10 proyectos de bienes raíces comercial en la región. Entre estos se encuentra Iguatemi Alphaville, un complejo de oficinas y tiendas, pautado para comenzar su construcción el año próximo en el suburbio de Alphaville en São Paulo.

Iguatemi Alphaville, desarrollado por Iguatemi Empresa de Shopping Centers en São Paulo, consiste de un centro comercial de tres niveles y una torre adyacente de oficinas.

Para Honduras, en el pueblo costero de Roatán, Beame está diseñando una villa comercial que incluye un centro comercial, un hotel, unidades tipo condominio-hotel y una marina. Lady Lee, una compañía dueña de cadenas minoristas y de centros comerciales, es el desarrollador.

“La ola de proyectos nuevos de retail y uso mixto en Latinoamérica es alentadora”, dijo Jeff Gunning, vicepresidente de RTKL Associates en Baltimore. La firma está diseñando una expansión de MultiPlaza Pacific en la Ciudad de Panamá que podría incluir vivienda, oficinas y un hotel.

En México, RTKL está colaborando con Grupo Gicsa en varios proyectos, entre los cuales se encuentra Capital Reforma, un complejo mixto en la Ciudad de México con un Hotel Park Hyatt, oficinas, apartamentos lujosos y espacio comercial. Otro proyecto del dúo RTKL-Gicsa es Paseo Interlomas, con 78,113 metros cuadrados, un centro cerrado de compras y entretenimiento con un hotel que está en construcción en un distrito pudiente de la Ciudad de México. Gicsa y RTKL también trabajan con Terminal Buenavista, un centro comercial sobre una estación del metro en la Ciudad de México.

“Estos son ejemplos del fuerte volumen de trabajo que estamos viendo como resultado de una significativa actividad de desarrollo comercial y de inversión en América Latina, donde los desarrolladores se mantienen al tanto de las tendencias en Estados Unidos y a nivel mundial y están creando de forma exitosa proyectos que compiten con cualquiera de los nuevos proyectos en Estados Unidos”, dijo Gunning. “Con respecto a cómo los mercados se influyen entre sí, el mundo es cada vez más pequeño”.

Los fondos internacionales de capital han invertido fuertemente en México, y están empezando a hacer lo mismo en Brasil. Equity Internacional, una firma privada de capital afiliada a Sam Zell’s Equity Group Investments, es ahora una de las dueñas del desarrollador y operador de malls chileno Parque Arauco, desarrollador de Parque El Golf en Lima, Perú. Con un mall lujoso, dos torres de oficinas y un hotel, Parque El Golf estará localizado en San Isidro, un exclusivo vecindario corporativo y residencial.

En Brasil, después de casi una década sin inversiones significativas, Iguatemi Empresa de Shopping Centers tiene varias expansiones y proyectos nuevos en su agenda, luego de haber recaudado $224 millones este año en una oferta pública inicial de acciones.

Los nuevos hipotecarios también están obteniendo financiamiento con términos atractivos, lo cual incentiva el componente residencial de los proyectos de uso mixto en América Latina. En México, por ejemplo, ahora es posible obtener préstamos hipotecarios con términos más allá de los 10 años, y hasta los 30 años. Muchas familias pueden finalmente cambiar sus viviendas o invertir por primera vez en bienes raíces, según Ricardo Rosette, vicepresidente a cargo del área comercial en la oficina de la Ciudad de México de CB Richard Ellis.

“El flujo de fondos internacionales a México ha bajado los costos de financiamiento para proyectos nuevos y ha abierto las puertas a nuevas oportunidades”, dijo Rosette. “La industria local de centros comerciales ha visto la amenaza de los nuevos jugadores y ha querido mantener su liderazgo con proyectos agresivos. En lo que concierne al mercado inmobiliario comercial, estamos viendo desarrollos que antes se consideraban imposibles como proyectos que incorporaban vivienda. Los desarrolladores no están limitando sus usos a oficinas y tiendas”.

Contrario a muchas de sus contrapartes en Estados Unidos, mayormente desiertas al concluir la jornada laboral, las grandes metrópolis latinoamericanas han preservado una mezcla de los usos inmobiliarios en los centros de sus ciudades.

“Somos una comunidad de uso mixto donde la vivienda, las oficinas y los comercios han siempre coexistido”, dijo Florencia Aguilar, directora de mercados de capital en Buenos Aires para Cushman & Wakefield.

Los desarrolladores están ahora tratando de copiar ese modelo en comunidades con menor densidad poblacional para generar una masa crítica y atraer comerciantes a sus proyectos, dice Aguilar.

El precio de un predio de tierra en la Ciudad de México es tan alto que la construcción de proyectos de alta densidad es la única forma en la cual los desarrolladores pueden hacerlos rentables, afirma José Carlos Loaeza, director de la división comercial de Colliers Internacional en México. En las áreas de oficinas más cotizadas en la Ciudad de México los precios de los terrenos fluctúan entre los $2,500 y los $4,000 por metro cuadrado, según Loaeza. Para maximizar la inversión en la Ciudad de México, muchos terratenientes están construyendo subterráneamente a la vez que erigen edificios altos, a pesar de lo costoso de la construcción. La construcción subterránea por metro cuadrado promedia los $1,000, mientras que el costo sobre tierra es de $600.

Las economías en crecimiento crean demanda de espacio para oficinas lo cual, a su vez, genera la necesidad de vivienda, comercios y hoteles en la vecindad.

Newside, una firma de Buenos Aires, comenzará el próximo año la construcción de Madero Harbour, un desarrollo de $200 millones que incluirá cuatro torres para oficinas, tres torres residenciales y un centro comercial con 80,000 metros cuadrados de área arrendable, el único mall en Puerto Madero. En su cercanía, las nuevas oficinas centrales para Latinoamérica de la compañía de gas y combustible Repsol YPF están en construcción.

“Cada uso en nuestro proyecto es clave porque le da peso a los otros”, dijo José Luis Villaveirán, vicepresidente de Newside. “Eventualmente, Puerto Madero tendrá al menos 10,000 empleados que generarán tráfico para el centro comercial durante la semana”.

Sin lugar a dudas, la vista portuaria será también un trasfondo idóneo para las fotos de boda de más de una novia.